摘要 【视频回放】万科今日上午在深圳大梅沙总部召开2018年度业绩发布会。
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3月26日上午9:45，万科在深圳大梅沙总部召开2018年度业绩发布会。
3月25日晚间，万科A(000002)披露年报，公司去年实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；实现净利润337.7亿元，同比增长20.4%；全面摊薄的净资产收益率(ROE)为21.7%，较2017年增加0.54个百分点，再创新高。
根据分红派息预案，2018年度万科现金股利约为118.1亿元，以2018年末公司总股份数计算，每10股派送10.7元(含税)现金股息。
发布会要点：
万科董秘朱旭：未来行业充满挑战和不确定性 头部企业竞争更加激烈
万科董秘朱旭：2018年万科物业营收98亿元 同比增长33%
万科董秘朱旭：截至2018年末各类型储备总建面约1.55亿平米
万科董秘朱旭：公司持有货币资金1884.2亿元 负债率为30.9%
以下是文字实录：
【09:52】记者到达活动现场，等待公司高管们的到来。
【10:01】本次参会的有：万科董事会主席郁亮；万科总裁兼首席执行官祝九胜；万科董事、执行副总裁、首席运营官张旭，万科执行副总裁、首席财务官孙嘉，万科董秘朱旭。
【10:02】发布会现在开始，董秘朱旭介绍2018业绩情况。
【10:03】董秘朱旭：合同销售达到6069.5亿元，同比增长了14.5%。营业收入增长了22.67%，权益净利润增长了20.4%。世界500强排在332位。
【10:07】董秘朱旭：在手现金充足净负债率保持低位，继续保持行业领先的信用评级。持有货币资金1884.2亿元，远高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和。负债率为30.9%，继续保持行业低位。
【10:09】董秘朱旭：万科2018年开发业务销售6069.5亿元，增长14.5%。分区域看销售金额从高到低，依次是上海区域、北方区域、南方区域、中西部区域和其他。
【10:13】董秘朱旭：公司2019年预计新开工面积3609.0万平方米；预计项目竣工面积3076.6万平方米。
【10:14】董秘朱旭：万科强化质量与安全管控，巩固提升基本盘。将每年11月12日设立为万科安全生产日，一线公司月度自检，项目每周自检，万科和合作方每日巡查。
【10:15】董秘朱旭：2018年坚持高质量投资，确保资源结构健康。获取项目227个，总规划建面4681.4万平方米，权益规划建面2490.2平方米，权益楼面地价5427元每平米。
【10:16】董秘朱旭：项目资源满足持续发展需求。截至2018年末各类型储备总建面约1.55亿平米。其中在建总建面约9012.7万平米，规划中项目总建面约5936.2万平米。此外，参与旧改项目权益建面合计约347.7万平米。
【10:16】董秘朱旭：2018年，万科物业实现营业收入98亿元，同比增长33%。
【10:17】董秘朱旭：租赁住宅方面，覆盖35个主要城市，累计开业超过6万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
【10:18】董秘朱旭：万科管理商业项目共计210余个，总建面超过1300万平方米。其中，以印力集团作为商业开发与运营平台，运营项目超过120个，遍布国内50多个城市，管理面积近1000万平。
【10:19】物流仓储方面，万纬物流服务客户超600家。
【10:21】董秘朱旭：2018年万科全面推进组织重建和事人匹配，打造事业合伙人组织。万科要打造矢量组织、冠军组织、韧性组织，全新构建总部三大中心，为员工创造更多复合发展机会；探索组织重建和事人匹配方案，实现合理的角色设置、人员结构和组织层级；完善奋斗者涌现、成长和激励机制，保持组织活力。
【10:25】万科认为未来行业充满挑战和不确定性，经济下行压力并未消除，人口形势面临少子化挑战；住宅全面短缺时代已经结束，行业增速放缓；行业集中度上升，头部企业竞争更加激烈。
【10:26】万科认为发展机遇依然存在，中国城市化进程仍在继续，房地产开发还会维持较大规模，人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务，但企业转型也绝非易事。万科要基于战略，明确发展方向，聚焦主航道，巩固提升基本盘。
【10:26】下面开始问答环节。
【10:26】提问：万科靠什么持续领跑行业？
【10:28】祝九胜：行业既有机会又有行业集中度提升的挑战，万科过去几年对规模的依赖变得不那么严重，不再在规模上做线性的比较。
【10:34】祝九胜：探索的第一个方面是租赁，万科在07年探索租赁住宅，08年在广州为低收入家庭提供租赁方案。现在，万科租赁开业超过6万间。
【10:34】祝九胜：探索的第二个方面是物流，第三块是传统的物业管理，开始管非自身开发的项目。
【10:36】祝九胜：转型的路很艰难，但我们自己很坚定。先看客户需求，再看市场，欢迎大家给我们更多的指导，我们也一直在努力。
【10:36】提问：万科新名词特别多，如何理解万科的转型？
【10:36】郁亮：万科很让大家操心，说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司，内部讲话变成了公开的，造成了很多人的困扰。
【10:37】郁亮：2012年判断进入白银时代，虽然没有黄金时代贵，但依然是贵金属。在白银时代启动转型，才会有充足的时间，等到青铜时代再转型就来不及了。
【10:37】郁亮：我们从事转型的决心从来没有改变过。我们对白银时代的判断从来没有改变。
【10:37】郁亮：2018年战略上做了小小修订，升级为城乡建设与生活服务商，不仅提供硬件，更提供服务。
【10:39】郁亮：收敛聚焦是阶段性的总结和调整，不是砍树，是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶，为未来的发展赢得坚实的基础。
【10:43】提问：万科的用人观是怎样的？
【10:43】郁亮：万科的大江大海计划不是海盗行动。
【10:48】郁亮：万科没有办法拥有全部人才。大江大海计划先在内部找，然后吸纳社会上的优秀人才。万科更多主张从乙方挖人，因为他们更知道怎么把控质量，怎么更好的服务客户。所以，万科现在的大江大海计划一定不是2000年的海盗行动。
【10:48】下一个问题：关于资产减值。
【10:50】孙嘉：万科定期对项目进行减值测试，是否减值基于项目可变现情况，根据市场情况评估是否减值。
【10:50】提问：关于万村计划的情况。
【10:53】祝九胜：万村计划是我们在租赁住宅中的一种解决方案。以深圳为例，在城中村解决1000万人左右的居住需求。去年秋天，做了收敛聚焦的安排，出发点是让居住者住的更舒服，但涉及的利益方非常多。我们会谨慎处理已获取的房源，稳妥推进，尽快达到可出租的状态。
【10:53】下一个问题：关于多元化。
【10:54】郁亮：收敛聚焦不是不做其他业务了，不是砍树，是修剪调整。
【10:55】提问：销售回款目标下调了吗？
【10:55】张旭：每年不给自己定任务的，每天都是卖房的好日子，根据市场情况去努力。
【10:58】提问：关于政策怎么看？
【10:58】郁亮：我们在认真学习领导讲话，不去评价政策，认真应对。房住不炒很重要，踏踏实实做实业很重要。
【11:00】本次活动到此结束，感谢观看！
（文章来源：证券时报）
(责任编辑：DF010)
